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马云说2019年中国房价即将暴跌,2019房价下降已成定局是真的吗?

网络整理 2019-06-13 14:40

2019年或许房价迎来低点!

关于中国房价走势的分歧在去年几乎达到了极点。格林斯潘说过:“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”但凯恩斯也说过:“从长期来看,我们都死了。”房价长期的走势很难预测,我们不妨大胆地猜想下:下一次买房的时机是什么时候?

2016年有分析师表示,“2016年或是中国地产市场的历史大顶”,随即有分析师针锋相对称“中国房价难言历史大顶”。目前很难判断谁对谁错,但有一句话是正确的:中国房地产市场告别暴涨时代。

换句话说,虽然暂时不能断言房价是不是历史大顶,但是房价上涨的速度大概是到顶了,往后的几年,大家可能再也看不到像2016年以来到现在这么疯狂暴涨的地产市场了。

2019中国房价即将暴跌

看空房价有哪些因素?

从主流的观点来看,目前看空房价无非是老生常谈的几个因素,但仔细分析,也无法完全解释现在的市场:

(1)首先是人口因素

很多分析师认为,中国人口出生率不断下降,青年人口拐点已现,人口老龄化将会越来越严重。但实际上,中国的生育率从1973年起就开始落后于世界平均水平了,即使不实行计划生育政策,随着一国经济的发展和教育程度的提高,生育率也会自然下降。

从宏观到微观,就人口流动的层面而言,单独把一线城市拎出来说,从2011年开始一线城市常住人口增速就开始下滑,但一线城市的房价却在不断创新高且增速显著高于其他城市,把人口净流出当作看空房价的理由显然是一个有待商榷的想法。一个可能的原因是,高房价赶走的是低收入人群,而高收入人群还在源源不断往一线城市聚集。

关键的是,人口因素是长期因素,不论是人口流动还是出生率总体来说变化很平滑,用这个来预测短期价格变动或许没那么靠谱。

马云说2019年房价暴跌

(2)其次是居民收入增速下滑和高杠杆不可持续

如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长,就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高,也就是说除非中国经济增速断崖式下跌,居民收入增速基本不可能大幅下跌。

至于高杠杆,有分析师指出,2008-2018年,中国居民部门杠杆率从11%上升至45%,十年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后,反映了中国房地产价格脱离基本面的快速上涨。

在限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”,交易基本被冻结,价格也几乎被冻结。如果未来放开限购,房价在需求的推动下依然有一定的想象空间。

(3)货币宽松时代暂时结束

房价之所以能达到今天的高度,和近些年来大量的货币供给是分不开的。宽松可以从两方面来理解,一是M2高速增长时期结束,二是短期内利率上行趋势不可扭转。从这个角度来讲,买房更应该关注价格而不是房贷利率。

必须注意到,房地产泡沫是经济泡沫中严重的泡沫,没有之一,它不同于其他产业,这个领域的风险如果爆发,对整个经济将会产生致命的打击。

2019房价下降已成定局

稍微总结一下规律,中国货币政策的周期大概是2年左右,且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验,本轮货币政策转向的周期也是2年的话,那么2年后房价或许真的会迎来一个低点,至少是一个涨速的低点。因此,马云预测2019年中国房价即将暴跌有可能是真的。

(文章转载漫步金融街)

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